De grote woningbouwopgave vergt ruimte die in Nederland schaars is. Om Nederland blijvend duurzaam en leefbaar in te richten, richt het beleid van veel overheden zich voornamelijk op woningbouw binnen de bestaande stads- en dorpsgrenzen. Tegelijkertijd bestaat de roep om woningbouw buiten bebouwd gebied. Zodoende is een debat gaande over de optimale woningbouwlocatie: is dat binnenstedelijk of juist daarbuiten?
Voor zowel het binnenstedelijk als buitenstedelijk bouwen van woningen gelden voor- en nadelen. Ondanks een veronderstelde hogere complexiteit is binnenstedelijk bouwen vanuit maatschappelijk perspectief kosteneffectiever dan buitenstedelijk bouwen. De integrale (maatschappelijke) kosteneffectiviteitsanalyse van vier Noord-Hollandse woningbouwlocaties toont dit aan.
Integrale kosteneffectiviteitsanalyse van woningbouwlocaties in Noord-Holland
Decisio en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling vergeleken in een Maatschappelijke Kosteneffectiviteitsanalyse (MKEA) de effecten van binnen- en buitenstedelijk bouwen. In totaal zijn vier woningbouwlocaties geanalyseerd: een locatie binnenstedelijk en buitenstedelijk in zowel gemeente Purmerend als gemeente Haarlemmermeer. Het gaat om woningbouwontwikkelingen van circa 5 duizend woningen – met uitzondering van Lisserbroek (3,5 duizend woningen in gemeente Haarlemmermeer). In de analyse is rekening gehouden met het volgende:
- De grondexploitatie van het plangebied en de ‘bovenplanse kosten’. Dit zijn publieke kosten buiten het plangebied om woningbouw op een duurzame en leefbare manier in te passen in de omgeving. Het gaat vaak om investeringen in mobiliteit en infrastructuur.
- Zowel de eenmalige kosten en opbrengsten van woningbouw als de structurele meerkosten van een woonwijk. Het gaat om de beheer- en onderhoudskosten van bijvoorbeeld de openbare ruimte.
- De maatschappelijke en economische voor- en nadelen van woningbouw binnen en buiten de bestaande stads- en dorpsgrenzen. Denk daarbij aan mobiliteitseffecten (milieubelasting, meer congestie, verkeersveiligheid), agglomeratievoordelen (banen, productiviteit), de betekenis voor het landschap, de natuur en de leefbaarheid.
Binnenstedelijk bouwen kosteneffectiever waar ruimte schaars is
De uitkomsten geven enkele heldere inzichten en biedt beleidsmakers en -beslissers belangrijke inzichten. Zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk bouwen rendeert in maatschappelijk en economisch perspectief. Dit is een belangrijk gegeven, gezien de omvangrijke en urgente woningbouwopgave in Nederland. Voor de 900 duizend woningen tot 2030 zijn nu eenmaal woningbouwlocaties binnen én buiten bestaande stads- en dorpsgrenzen nodig.
Maar waar ruimte schaars is en veel ‘druk’ is op mobiliteit, natuur en duurzaamheid, is het gunstiger om – gelet op kosten en maatschappelijke waarden – binnen bestaande stads- en dorpsgrenzen te bouwen dan erbuiten. Dit komt door:
- De bovenplanse kosten. Deze zijn buitenstedelijk tot twee derde hoger dan binnenstedelijk. Waar een buitenstedelijke locatie vaak nieuwe weginfrastructuur of openbaar vervoer vraagt, gaat het binnenstedelijk vaak vooral om een optimalisatie van de bestaande infrastructuur. Aanpassen van bestaande infrastructuur is kosteneffectiever dan het aanleggen van nieuwe infrastructuur.
- De structurele meerkosten voor de openbare ruimte zijn buitenstedelijk hoger dan binnenstedelijk. Bij een buitenstedelijke gebiedsontwikkeling is sprake van een ‘transformatie’ van groengebieden, terwijl bij binnenstedelijke ontwikkeling de bestaande openbare ruimte getransformeerd wordt. Voor de bestaande openbare ruimte maakt een gemeente al kosten voor beheer en onderhoud. Dit is niet het geval voor groengebieden.
- De maatschappelijke en economische effecten. Deze zijn binnenstedelijk ongeveer een derde tot de helft positiever dan buitenstedelijk. Door binnenstedelijk te bouwen, ontstaan agglomeratievoordelen. De drijvende gedachte hierachter is dat mensen en bedrijven (economisch) profijt ondervinden van de nabije aanwezigheid van andere mensen of bedrijven. Het mobiliteitsgedrag van een stedeling is daarnaast doorgaans duurzamer: de reisafstanden zijn korter door de nabijheid van voorzieningen en de kans is groter dat zij te voet gaan of kiezen voor openbaar vervoer of de fiets. Tot slot zorgt binnenstedelijk bouwen ervoor dat een open landschap, groen en natuur buiten de stads- en dorpsgrenzen behouden blijft.
De MKEA van de grootschalige binnen- en buitenstedelijke woningbouwlocaties in Noord-Holland geeft een gedegen indicatie en richting van de effecten die ermee gepaard gaan. Wel zijn het beperkt aantal beschouwde woningbouwlocaties en de kwalitatief beschreven effecten aandachtspunten. Om de resultaten van de MKEA in breder perspectief te plaatsen, te objectiveren en tegelijkertijd te specificeren, zijn de aandachtspunten belangrijk voor vervolgonderzoek.
Het volledige onderzoek is te vinden via Onderzoek: binnenstedelijk bouwen positiever dan buitenstedelijk.
