Woningbouwontwikkeling in Nederland: hoe kunnen we dit vormgeven?

Max Celant, master student ‘Economics – Public Policy’ aan de VU Amsterdam, heeft in het kader van een afstudeerstage bij Decisio kwantitatief onderzoek gedaan naar de effecten van stedelijke dichtheid op woningprijzen in VINEX-locaties. De bevindingen van het onderzoek geven inzicht in de waardering voor bepaalde woonmilieus en leveren daarmee waardevolle informatie voor toekomstig beleid op het gebied van wonen en ruimtelijke ontwikkeling.

Kun je wat vertellen over het onderzoek dat je hebt uitgevoerd?

‘’Nederland kent een grote woningbouwopgave. Vanuithet Rijk wordt actief ingezet om tot 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen. De woningbouwopgave vergroot de druk op de beschikbareruimte en leefomgeving, hierbij is er discussie over de gewenstheid van buitenstedelijke verdichting. Aansluitend hierop heb ik gekeken naar het effect van woning- en bouwdichtheid op woningprijzen in VINEX-locaties. Ik heb gekozen voor locaties, omdat men zo kan zien hoe dergelijke woningbouwlocaties gewaardeerd worden door bewoners. Dit kan zo een toevoeging vormen in de discussie rondom buitenstedelijke verdichting van toekomstige ontwikkelingslocaties. Het idee is dat bewoners een bepaalde waardering (in economisch jargon: betalingsbereidheid) hebben voor bepaalde woning- en omgevingskenmerken (bv. de woningdichtheid van de buurt of wijk) die zich vertalen in hogere of lagere woningprijzen. Aan de hand van de stijging of daling in de woningprijs kan men de waardering voor het desbetreffende kenmerk bepalen.’’

Hoe heb je dit onderzocht?

‘’In het onderzoek heb ik gebruik gemaakt van een hedonische prijsmethode. Deze methode gaat ervan uit dat de woningprijs bepaald wordt door verschillende woningkenmerken en dat al deze kenmerken samen bijdragen aan de totale woningprijs. Dit zijn niet alleen kenmerken zoals oppervlakte, bouwjaar, woningtype, aanwezigheid van een tuin of parkeerplaats etc., maar ook de afstand tot een treinstation, het voorzieningenniveau, de bevolkingssamenstelling in een wijk of dichtheid van de omgeving. Met behulp van data-analyse kan het effect van woning- en bouwdichtheid op woningprijzen bepaald worden, en hiermee de waardering van bewoners voor het desbetreffende kenmerk.’’

Wat zijn de belangrijkste van het onderzoek?

‘’De resultaten laten zien dat, gecontroleerd voor relevante kenmerken, een toename in het aantal woningen in een straal van 100 meter en 500 meter rondom een bestaande woning een negatief effect heeft op woningprijzen. Dit geeft aan dat bewoners niet de voorkeur hebben om in te grote woningdichtheden willen leven. Tegelijkertijd komt naar voren dat, wederom gecontroleerd voor allerlei relevante kenmerken, een toename in bouwhoogte (bv. appartementenblokken die net wat hoger zijn) een positief effect heeft op woningprijzen. Daarnaast komt naar voren dat functiemenging licht negatief gewaardeerd wordt. Uit de literatuur komt over het algemeen naar voren dat functiemening een positief effect heeft, maar dat het wel afhankelijk is van het type functie. Een mogelijkheid voor dit verschil in resultaat kan zijn dat er type functies binnen de buurt en/of wijk zijn die minder goed aansluiten bij de wens van de bewoners.

Wat kunnen beleidsmakers opmaken uit de bevindingen?

‘’Het onderzoek laat zien dat bewoners een negatieve waardering hebben voor te grote woningdichtheden, maar tegelijkertijd een positieve waardering hebben voor bouwblokken die net wat hoger zijn. Het kan dus interessant zijn om omgevingen te ontwikkelen met variatie in woningdichtheid en totale bouwhoogte (en vloeroppervlak) van het bouwblok, door op sommige locaties woonblokken (appartementen) te ontwikkelen met een of twee extra verdiepingen, en op sommige locaties woningen te ontwikkelen met een relatief lagere woningdichtheid. Het is hierbij van belang om een geschikte balans te vinden in type functies die aansluiten bij de wens van de bewoners. Tegelijkertijd is het goed om in het achterhoofd te houden dat in de algehele discussie rondom gewenstheid van buitenstedelijke verdichting veel verschillende factoren relevant en belangrijk zijn (landgebruik restricties, constructiekosten en agglomeratiebaten etc.), waardoor deze bevindingen en aanbevelingen vooral als toevoeging dienen in de discussie.’’

Meer weten over de scriptie van Max? Neem contact op via m.celant@decisio.nl.