In het voorbije halfjaar heeft Pim van der Zwet, student Economische Geografie, een verkennend afstudeeronderzoek uitgevoerd bij Decisio naar de relatie tussen transit oriented development (TOD) en woningwaardes in Noord-Holland. TOD is een stedelijk ontwikkelconcept dat soelaas kan bieden voor de woning- en mobiliteitsopgave. Het houdt in dat wonen, werken en andere voorzieningen in redelijk tot hoge dichtheden worden geconcentreerd rondom een station. Ondanks de toenemende populariteit van TOD onder beleidsmakers, is het onduidelijk op welke manier TOD wordt gewaardeerd door de consument.
Een positief verband tussen de mate van TOD en woningwaarde
In het onderzoek is inzicht verkregen in de mate van transit oriented development van zestig Noord-Hollandse stationsomgevingen. Stationsomgevingen in urbane kernen, zoals Alkmaar, Hilversum of Amsterdam, hebben bovengemiddeld hoge mate van TOD. Deze stationsomgevingen zijn voorzien van hoogwaardig OV en kenmerken zich door een hoge woondichtheid, multifunctionaliteit en een fiets- en voetgangersvriendelijk ontwerp. Zo’n stedelijke omgeving stimuleert het gebruik van OV. Stationsomgevingen in de buitengebieden van de provincie zijn daarentegen in lagere mate TOD, vanwege onder meer een lagere dichtheid, voorzieningenniveau en OV-connectiviteit.
Op basis van de mate van TOD en woningwaardes is vastgesteld dat woningwaarden stijgen naarmate TOD toeneemt. Bovendien is het waardeverschil tussen identieke woningen in laagwaardige en hoogwaardigere stationsomgevingen tussen 2014 en 2017 sterk gegroeid, wat suggereert dat er sprake is van toenemende vraag naar woningen in hoogwaardige TOD-omgevingen. Het precieze effect van TOD op woningwaarden varieert echter tussen woningtypen en locaties binnen stationsomgevingen. In het algemeen is de bereidheid tot betalen hoger voor appartementen en/of verder weg gelegen woningen zodra de mate van TOD toeneemt. Bereikbaarheid is in grote mate verantwoordelijk voor de opwaartse beweging in woningwaardes.
Versnel de ontwikkeling van Transit Oriented Development
Uit het onderzoek blijkt dat TOD een kansrijk ontwikkelconcept is. Het is duidelijk dat de vraag naar woningen in hoogstedelijke leefomgevingen nabij een OV-knooppunt recentelijk is toegenomen. Daarnaast draagt TOD bij aan belangrijke agglomeratievoordelen en wordt duurzame mobiliteit en ruimtegebruik bevorderd. Zodoende is het een verstandig streven om een aanzienlijk deel, van de meer dan één miljoen te bouwen woningen, te ontwikkelen in stationsomgevingen. De realisatie van appartementen in hoogwaardigere TOD heeft hierbij de voorkeur. Ook locaties op enige afstand van het station bieden ontwikkelingskansen.
Daar staat wel een prijs tegenover. Een binnenstedelijk project kenmerkt zich door hoge complexiteit, lange ontwikkeltijd en hoge bouwkosten. OV-investeringen zijn, in het kader van TOD, een bijkomend struikelblok. Ze zijn torenhoog en de kosten en baten worden tot op heden niet tot nauwelijks evenredig verdeeld onder belanghebbenden. Desalniettemin is OV essentieel om hoogwaardige TOD-omgevingen te creëren en daarbij de positieve maatschappelijke baten te bereiken. Het is dan ook zaak om een evenredigere verdeling te bewerkstelligen om de ontwikkeling van TOD te versnellen, de positieve maatschappelijke baten te realiseren en te voorzien in de hedendaagse woonbehoefte van de consument.
