Merijn van Elk, afgestudeerd masterstudent ‘Spatial, Transport and Environmental Economics’ aan de Vrije Universiteit Amsterdam, schreef tijdens een afstudeerstage bij Decisio zijn scriptie over het effect van minder parkeeraanbod op de Amsterdamse huizenmarkt. De bevindingen van dit onderzoek geven een beeld van de waardering van Amsterdammers voor parkeeraanbod op straat. De onderzoeksresultaten zijn van belang voor beleidsmakers voor toekomstig beleid voor parkeren en ruimtelijke ontwikkeling.
Kun je meer vertellen over de context van het onderzoek dat je hebt uitgevoerd?
“Ik woon inmiddels bijna vijf jaar in Amsterdam. In die periode viel het me op dat de stad steeds nadrukkelijker kampt met ruimtegebrek: woningbouw moet binnen de bestaande gemeentegrenzen worden ‘ingebreid’ en bedrijfslocaties wijken regelmatig voor woonruimte. Deze druk op schaarse publieke ruimte hangt samen met de groei van de stad én de historische stadsstructuur, een centrum dat ooit is ontworpen voor verkeer van paard en wagen. Daarnaast is het autobezit onder inwoners afgelopen decennia toegenomen, wat nog meer ruimte inneemt in de stad. Als afstudeerstagiaire bij Decisio ben ik mij gaan verdiepen in deze ontwikkeling. Ik was vooral benieuwd naar de beleidsmaatregelen die de gemeente inzet om deze druk te verminderen en welke beleidsimplicaties daarbij kunnen optreden.”
In 2019 introduceerde Amsterdam het beleid Agenda Amsterdam Autoluw. Een kernmaatregel is het opheffen van 7 tot 10 duizend parkeerplaatsen op straat om ruimte vrij te spelen. Bijvoorbeeld voor groen, lopen en fietsen. De voortgang is tastbaar: eind 2023 waren ruim 7 duizend parkeerplaatsen herbestemd (vergelijkbaar met 21 voetbalvelden).
“Met mijn onderzoek wilde ik vervolgens begrijpen hoe Amsterdammers deze verandering waarderen. Omdat zowel autobereikbaarheid als leefruimte zwaar meewegen voor Amsterdammers, onderzocht ik of deze ruimtelijke ontwikkeling terug te zien is in huizenprijzen. Daarnaast was ik benieuwd wat dat zou betekenen voor de beleidskeuzes van de gemeente. Het onderzoek leverde niet alleen inhoudelijke inzichten op; met deze scriptie won ik ook de Q-Park Student Award.”
Hoe heb je dit onderzocht?
“In mijn scriptie onderzocht ik de relatie tussen op straat parkeren en de Amsterdamse huizenmarkt. Om dat kwantitatief te maken, gebruikte ik de hedonische prijsmethode: een econometrische techniek die de waarde van een woning verklaart uit meetbare kenmerken, zoals locatie, grootte en voorzieningen. De methode is betrouwbaar wanneer kenmerken goed gemeten zijn en voldoende variatie vertonen. In mijn GIS-analyse heb ik voor de periode 2019-2025 in totaal circa 12 duizend herbestemde parkeerplaatsen geïdentificeerd. Door twee grote datasets te analyseren – één met alle woningtransacties in deze beleidsperiode en één met de WOZ-waarden voor alle woningen – kon ik het effect van een afname van parkeergelegenheid op zowel WOZ-waarden als transactieprijzen meten. Daarmee laat ik zien hoe Amsterdammers deze ruimtelijke ontwikkeling hebben gewaardeerd.”
Wat zijn de belangrijkste bevindingen uit het onderzoek?
“De belangrijkste onderzoeksbevinding is helder: Amsterdammers waarderen parkeergelegenheid op straat positief. De resultaten tonen aan dat, gecontroleerd voor relevante woning- en omgevingskenmerken, een toename van de parkeerdichtheid (gemeten als het aantal parkeerplaatsen per huishouden) in de directe omgeving van een woning een significant positief effect heeft op zowel de WOZ-waarde als de transactieprijs. Dit effect correspondeert met een betalingsbereidheid van huishoudens van tussen de 2400 en 3100 euro voor een 10 procent hogere parkeerdichtheid in de nabije omgeving.
Daarnaast blijkt uit mijn onderzoek dat parkeerdichtheid op grotere afstand van de woning een sterker positief effect heeft op huizenprijzendan zeer nabijgelegen parkeergelegenheid. Toenames in parkeerdichtheden op 400 en 500 meter blijken een groter prijseffect te hebben. Meer dan toenames op 200 en 300 meter. Deze bevindingen suggereren dat extra parkeerplaatsen net buiten het directe zicht van een perceel waarschijnlijk als aantrekkelijk worden ervaren, terwijl zeer lokale toevoegingen mogelijk als hinderlijk
Tot slot blijkt dat huiseigenaren met een privéparkeerplaats een toename van parkeerdichtheid op straat juist negatief waarderen. Dit is intuïtief omdat deze huiseigenaren al in het bezit zijn van parkeerplaatsen. En dus geen extra nut afleiden van meer op straat parkeergelegenheid. Deze resultaten bieden over het algemeen robuust bewijs dat een vermindering van het parkeeraanbod op straat de waarde van residentieel vastgoed verlaagt.”
Wat kunnen beleidsmakers opmaken uit de bevindingen?
Merijn: “Het onderzoek toont aan dat bewoners een positieve waardering hebben voor meer parkeergelegenheid. Tegelijkertijd betekent dat een vermindering in parkeergelegenheid een negatief effect heeft op huizenprijzen en WOZ-waarden. Deze inzichten zijn voor beleidsmakers (zeer) relevant bij het vormgeven van toekomstige stedelijke planning. Het onderzoek toont aan dat parkeermaatregelen uit het beleid Agenda Amsterdam Autoluw een meetbare impact hebben op de welvaart van bewoners. Huiseigenaren met een verminderde parkeergelegenheid in de nabijheid hebben te maken gekregen met lagere huizenprijzen en WOZ-waarden. Beleidsmakers zouden bij het formuleren van toekomstig beleid met dit effect rekening moeten houden. Dit kan door het parkeerbeleid te differentiëren, bijvoorbeeld door vooral parkeerplaatsen verder van woningen te herbestemmen.”
Max: “De resultaten uit dit onderzoek zijn voor ons als economisch onderzoeksbureau waardevol. Ze laten zien dat parkeerbeleid niet alleen een mobiliteitsvraagstuk is, maar ook directe (economische) effecten heeft. Zoals op vastgoedwaarden, welvaart en waarderingen van bewoners voor dergelijke ingrepen in de openbare ruimte. Voor Decisio betekent dit dat we deze effecten kunnen meenemen in onze analyses en advies. Bijvoorbeeld bij maatschappelijke kostenbatenanalyses van stedelijke ontwikkeling of gebiedsherinrichting. Het feit dat er een aantoonbare relatie is tussen parkeergelegenheid en woningprijzen biedt een concreet kengetal. Dat is bruikbaar om de impact van bepaalde beleidsmaatregelen beter te kunnen kwantificeren.”
