Het is algemeen bekend dat in Nederland sprake is van een flink tekort aan woningen. Dat dit implicaties heeft voor diverse beleidsterreinen krijgt ook steeds vaker aandacht. Reden voor het recent aangetreden kabinet om voor het eerst sinds 2010 weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in te stellen. Het achterliggende doel is om regie te nemen op de woningmarkt én op de ruimtelijke ordening. Daarbij is een woningbouwproductie van jaarlijks minimaal 100.000 vanaf 2024 het streven om het tekort in te lopen.
Het bouwen van de woningen is een uitdaging op zich, maar het doel is nadrukkelijk om dit op een duurzame en leefbare manier in te passen. Dit vraagt om investeringen in onder meer mobiliteit en infrastructuur, groen, energie en klimaatadaptatie. Hierdoor staat veel druk op de financiële haalbaarheid van de realisatie van voldoende en betaalbare woningen.
7,5 miljard euro voor ontsluiting verstedelijkingsgebieden
In de plaats van de financiering via het Nationaal Groeifonds zijn er in het coalitieakkoord nieuwe afspraken gemaakt over de financiering van de bereikbaarheidsopgaven in verstedelijkingsgebieden. Voor de komende 10 jaar is hiervoor 7,5 miljard euro extra gereserveerd in het Mobiliteitsfonds. Investeringen komen in aanmerking als het goed scoort op de criteria van een integraal ruimtelijk afweegkader. Hierin wordt de woningbouwwaarde (o.a. bijdrage aan inlopen woningtekorten, betaalbaarheid, realisatiekans op korte termijn) en de bereikbaarheidswaarde (o.a. nabijheid, duurzame mobiliteit, bijdrage aan oplossen bestaande knelpunten) beoordeeld en wordt getoetst of de plannen maatschappelijke kosteneffectief zijn en of de plannen aan een aantal randvoorwaarden voldoen.
Met onze ruime ervaring met gebiedsontwikkeling en verstedelijkingsopgaven en onderzoek naar de (maatschappelijke) effecten hiervan kunnen wij helpen met onderzoek naar de argumentatie van de woningbouwwaarde en de bereikbaarheidswaarde van uw gebiedsopgaven.
Grootschalige woningbouwlocaties
Het Rijk heeft voor de verkiezingen al regie genomen door de totale financiële opgave in beeld te brengen. Daarbij zijn in het kader van de NOVI 14 gebieden aangewezen waar de integrale verstedelijkingsopgave prangend is en waar substantiële hoeveelheden woningen kunnen verrijzen. In totaal gaat het om 436.000 woningen en 8,4 miljoen vierkante meter vastgoedruimte in de komende twintig jaar. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft Decisio samen met Rebel, Stadkwadraat en Fakton voor alle 14 gebieden businesscases opgesteld. Decisio heeft specifiek de businesscases voor de gebieden CID/Binckhorst, Oostflank van Rotterdam en de Oude Lijn opgesteld.
De bekostiging van de onrendabele top het voornaamste knelpunt
Het realiseren van de woningbouwambities vergt een forse financiële investering. De integrale verstedelijkingsopgave vraagt in deze 14 gebieden naar verwachting 142 miljard euro aan investeringen. Hiervan is circa 20 miljard euro vooralsnog onrendabel. Weliswaar zijn veel van de investeringsprojecten gerelateerd aan de groei van een stad, maar zij hebben ook effect op regio en land. Daarmee is de onrendabele top slechts gedeeltelijk toe te rekenen aan de vastgoedontwikkelingen in de 14 gebieden. Niettemin, uitgaande van de ’toerekenbare kosten’ in deze gebieden, resteert een onrendabele top van circa 6,6 miljard euro. Dit komt neer op gemiddeld 15.000 euro per woning.
De ‘onrendabele top’, en met name de bekostiging daarvan, is één van de voornaamste knelpunten voor het realiseren van de woningbouwopgave. Op basis van dit inzicht besloot het huidige kabinet onder meer om 7,5 miljard euro te reserveren voor de woningbouw in relatie tot investeringen in mobiliteit en infrastructuur.
Meer weten?
Benieuwd naar meer details over dit onderzoek en de gebruikte methodes: lees het hele rapport. Lees meer over andere onderzoeken op het gebied van woningbouw en (integrale) verstedelijkingsvraagstukken.
